Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Süre ve Uygulama

Taşınmaz kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki en yaygın hukuki uyuşmazlıklardan biri, ekonomik koşullardaki değişimler karşısında mevcut kira bedelinin emsallerin altında kalmasıdır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, kira bedelinin belirlenmesi usullerini ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

1. Beş Yıllık Sürenin Anlamı ve Hesaplanması

TBK m. 344/3 hükmüne göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir.”

Bu hüküm uyarınca, sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 tam yılın dolmasıyla birlikte, kiraya veren tüketici fiyat endeksi (TÜFE) sınırlamasına bağlı kalmaksızın rayiç kira bedelinin tespitini talep edebilir.

2. Kira Tespitinde Hâkimin Dikkate Aldığı Kriterler

Kira tespit davasında hâkim yeni bedeli belirlerken şu unsurları re’sen inceler:

1. TÜFE 12 Aylık Ortalaması: Yasal artış tavanı değerlendirmeye alınır.
2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın metrekaresi, cephesi, bulunduğu kat, bina yaşı ve tadilat durumu.
3. Emsal Kira Bedelleri: Aynı muhitte, benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri bilirkişi marifetiyle incelenir.
4. Hakkaniyet ve Eski Kiracı İndirimi: Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca, belirlenen rayiç bedel üzerinden kiracının taşınmazdaki kıdemi gözetilerek %10 ila %20 arasında makul bir “hakkaniyet indirimi” uygulanır.

3. Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı

TBK m. 345 uyarınca; kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için:

• Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce davanın açılmış olması, veya
• Bu süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir ihtarname tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.

Söz konusu süre şartlarına uyulmaması halinde mahkemece tespit edilen bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerlilik kazanacaktır.